关于当前民宿用地发展的问题与对策

水水水 · *发表于* 2025年4月27日 10:05:14

　　乡村民宿是指利用乡村民居等相关资源，主人参与经营服务，为游客提供体验当地自然、文化与生产生活方式的小型住宿设施。乡村民宿是乡村旅游的重要业态，是带动乡村经济增长的重要动力，是助力全面推进乡村振兴的重要抓手。民宿是为游客提供体验当地自然、人文与生产生活方式的新型旅游住宿设施。近年来，我区围绕“康养之都核心区”建设，顺应旅游市场发展潮流，充分依托良好的气候和自然生态环境优势，顺势而为、高位推动，民宿产业从无到有，取得较好的发展态势。但是，就目前民宿产业发展现状而言，还存在一些困难和问题

　　一、困难问题

　　一是房屋产权有困难。乡村民宿目前存在着一个很重要、但是暂时无法解决的问题就是房屋产权问题。在国家没有正式实现农村宅基地房屋产权的市场流通之前，乡村民宿在产权问题上是存在着风险的。毕竟无论是资产管理、还是租赁主体的合规性问题，均建立在产权之上。目前乡村的房屋普遍只有土地使用证，没有土地上建筑的证明文件，而各地政府目前能做的也仅仅是推进不动产登记制度。

　　二是合规经营有障碍。部分旅游民宿由于房屋产权不清或者面积达不到消防安全要求，或土地使用存在争议，或建筑改造不合规、缺乏建筑安全鉴定等问题，导致无法办理相关证照。目前，除了文化和旅游部组织评定的等级旅游民宿，其他为游客提供住宿的许多民宿存在证照不全的情况。同时，外来投资者多以租赁方式使用民房，在旅游民宿发展壮大以后，房东常因房租等问题与经营者发生纠纷，导致经营者利益无法保证，影响旅游民宿可持续发展。

　　三是成本过高有风险。客源不稳定性、季节性影响、低频、入住率低、淡旺季明显是始终无法解决的问题，现在一般乡村的旺季只有4个月，把旺季和淡季平均一下，大部分乡村的年平均出租率不会超过40%，所以这样不可能带来高回报。另一方面，乡村民宿入住率低，又是重投入，同质化严重，服务和产品太弱，客单价太低，人工成本很高。由于低物业成本而带来低溢价率，不足以支撑项目的运营，尤其是体验好的运营。长远来看，仅有的尝鲜消费者们周末可能会选择越来越重视个性化的度假酒店。

　　二、工作建议

　　一是完善规划布局。将乡村民宿发展纳入各地旅游发展规划，与国民经济和社会发展规划、国土空间规划等相衔接，严守耕地和永久基本农田、生态保护红线，确保乡村民宿发展的协调性与可持续性。充分考虑资源禀赋、客源市场、交通区位、水源道路等条件，评估洪涝、山洪、地质等灾害风险。提升基础设施和公共服务设施水平，完善垃圾、污水等处理设施，确保生活垃圾规范处理、污水达标排放，提高乡村民宿的通达性、便捷度和舒适感。引导村民和乡村民宿经营主体共同参与农村人居环境建设和管护，倡导低碳环保经营理念。

　　二是保障用地用房。各地要依据国土空间规划，通过全域土地综合整治、城乡建设用地增减挂钩等方式有效盘活利用存量建设用地用于乡村民宿建设，探索灵活多样的供地方式。乡镇国土空间规划和村庄规划中可预留一定建设用地机动指标，用于发展乡村旅游等必须在村庄建设边界外进行的少量配套设施建设，但不得占用永久基本农田和生态保护红线，不得破坏生态环境和乡村原貌，确需占用耕地的应依法落实占补平衡。鼓励农村集体经济组织以自营、出租、入股、联营等方式依法使用农村集体建设用地建设乡村民宿。

　　三是优先使用闲置资源。推动落实乡村旅游用地政策，在充分尊重农民意愿的前提下，鼓励依法盘活利用农村闲置宅基地和闲置住宅等资源。在不改变用地主体、规划条件的前提下，鼓励通过回购、租赁、置换等方式，将旧厂房、仓库、闲置校舍、废弃工矿、老庭院、闲置宅基地、个人闲置房等，按照规划要求和用地标准改造、扩建、新建旅游民宿。在农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用试点示范中，整合资源推动创建一批民宿集中村、乡村旅游目的地等盘活利用样板。

美好时光 · *发表于* 2025年4月30日 11:43:00

回复：乡村民宿作为乡村振兴的亮点，其发展确实面临诸多挑战，尤其是房屋产权问题。当前，农村宅基地流转限制确实给民宿经营带来不确定性，但这也是政策逐步探索的过程。建议通过合法租赁协议明确权责，或探索与村集体合作模式，降低风险。同时，期待政策进一步松绑，为民宿产业注入更多活力。相信在政府、市场与村民共同努力下，民宿定能成为乡村振兴的美丽风景线，让更多人享受田园之美。