自1994年以来，我国逐渐确立商品房预售制度，该制度推动国内房地产业发展，缓解企业资金紧张状况，成为了当前商品房市场的主要销售模式。但从实践经验来看，商品房预售制度一方面在一定程度上推进房地产开发和城镇化建设、推动了国内房地产市场繁荣，另一方面由于预售制度设计上的缺陷，商品房预售制度的不足逐渐凸显。近年来由商品房预售制度所带来的纠纷、风险也广受诟病，如工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、不平衡发展、低效率竞争等。现站在新的时间节点上，多年来关于商品房预售制的讨论思路有了新方向。
一、商品房预售制度的起源和发展
商品房预售，又称期房买卖，俗称“卖楼花”，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人预先支付定金或房款的行为。1953年，香港进入一个人口剧增时期，形成对土地和楼宇的庞大需求。为了解决住房严重不足问题，香港企业家霍英东对其成立的立信置业有限公司进行了创新性变革，一改当时的现楼销售政策，首创“预售楼花”，并提倡分期付款，推出楼宇“分层售卖、分期付款”的销售方式。1956年，香港政府出台了《预售楼花同意书》制度，正式以法律的形式对楼花预售进行规范管理。
而内地在房地产市场经济早期的建设过程中主要借鉴了香港房地产开发经验。随着房地产市场化进程的推进，中国内地商品房预售制度的发展历程主要包括3个阶段：
1、雏形阶段（1978-1993年）
改革开放初期，我国城镇人均住房使用面积已下降至历史最低点，出现了全国性的房荒，不得不加速城镇住房的建设以缓解房荒矛盾。当时主要采用住房预订购制度，即当地政府建委组织用代建制的方式，由各购房单位按批准的建设计划和资金到统建办预订购住房。城市统建办利用预收的订购资金和部分银行贷款安排土地开发和住宅建设。
2、确立阶段（1994-2000年）
1994年颁布《城市房地产管理法》，正式确立商品房预售制度。同年，建设部根据这一立法发布第40号令《城市商品房预售管理办法》，对商品房预售条件、开发企业申请办理预售许可证的各类资料等内容做出了明确规定。1995年开始实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》将商品房预售制度以法律的形式予以确定。
3、完善阶段（2001年至今）
2001年建设部修订了《城市商品房预售管理办法》，明确了相应细则，使商品房预售制度成为市场经营核心管理制度之一。2004年建设部再次进行了修订。2010年4月，住房和城乡建设部发布《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，对商品住房预售制度进行了进一步的规范，要求严格商品住房预售许可管理、强化商品住房预售方案管理、完善预售资金监管机制、严格预售商品住房退房管理等。
二、我国商品房预售制度发展现状及相关问题
我国的商品房预售程序是：开发商申领预售许可证，买房人缴纳一部分定金，签订《商品房认购书》，在一定时间内，交易双方签订预售合同，并在主管部门办理合同备案手续，通常购房者在签订合同时会缴纳首付并签订贷款合同向银行贷款，房价款进入商品房预售资金监管账户。
当前，预售是中国房地产增量市场的主要销售形式。根据国家统计局2023年中国统计年鉴数据，2019-2021年房地产开发企业实际到位资金中定金及预收款占总开发资金的比重逐年增加，且定金及预收款所占比重高于自筹资金比重。由此可见预售收入对于房地产开发企业的重要程度，预售制度已经成为国内房地产开发融资的重要手段。这主要基于商品房预售制度能够加快房地产开发项目的资金周转，提高资金的使用效率，降低开发资金的使用成本。
但由于一段时间出现的样板间与实际交付存在差异、交付延期甚至烂尾等问题产生，关于预售制度相关问题的讨论逐步增多，主要涉及以下二个方面：
一是认为房地产开发企业的准入门槛较低。目前《城市商品房预售管理办法》规定的商品房预售许可条件是要求“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上”。但由于各地对工程进度的要求不一，有的地方达到正负零即允许预售，一定程度上降低了房地产开发企业准入门槛。
二是认为预售资金监管制度需要完善。当前预售制度下，购房人预付的购房款（即预售资金），包括首付款和银行按揭贷款等，一次性全额转入房地产开发企业名下的预售资金监管账户，这明显增加了购房人风险。因此，在兼顾房企财务稳健同时要保障购房人权益，预售资金监管需“松紧适度”，应进一步完善和细化我国商品房预售资金监管相关制度，用法治推动房地产企业严格遵守监管措施。
三、结语
随着社会主义市场经济的发展，引入商品房预售制度是必然的。同时，在一定程度上，商品房预售制度促进我国房地产交易市场的繁荣发展。但是随着我国商品房供给逐步跟上，商品房预售和现售也引起社会更多的检视和讨论。
2022年以来，各地不断完善商品房预售制度，特别是在商品房预售资金监管层面，已有西安、长沙等多个城市出台新规。其中西安在执行层面要求各辖区住建部门每月要与监管银行对账不少于一次，发现开发企业违规挪用重点监管资金的，应当立即停止拨付并依法查处。同时夯实银行责任，商业银行违反预售资金监管协议，未经辖区住建部门核实同意，擅自拨付监管资金的，应当负责追回资金；无法追回的依法承担相应赔偿责任。
现房销售的探索也从未停止，包括海南、深圳、杭州、北京等多个地方尝试过现房销售。早在2014年，上海就曾对挂牌出让黄浦区一宗地块要求全装修现房销售。2021年，北京第三批次集中土拍中也要求朝阳区一地块全部现房销售。而在2022年8月，武汉香港置地宣布将推出“准现房销售”：购房者先交一成房款预定自己看中的房子，到今年底再交一成首付，更重要的是，剩余的尾款可到房子竣工时再办手续，实现“一手交钱、一手交房”。购房者所付的定金和其他款项都会按主管部门的阶段要求存入指定的监管账户。
无论是采取商品房预售制还是现售制，都不是非此即彼的选择，与之相配套的法制建设和监管制度是否完善及得到严格遵守才是关键，目前由购房人承担过多风险的现状的确值得思考和改善。
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